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Zitate aktueller Rechtssprechung zum Maklerrecht

BGH 3. Zivilsenat
Maklervertrag: Konkludenter Vertragsschluss durch die Zusendung oder Aushändigung eines Exposés mit einem eindeutigen Provisionsverlangen:
Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 6. Dezember 2001 - III ZR 296/00 - NJW 2002, 817 und vom 17. September 1998 - III ZR 174/97 - NJW-RR 1999, 361).

BGH 3. Zivilsenat
Maklerrecht: Aufklärungspflicht des Maklers über ihm bekannte unrichtige Angaben des Kunden über Hausbockbefall des vermittelten Hauses
beim Abschluss eines Kaufvertrages mit Maklerklausel und Gewährleistungsausschluss.

Der bei der Beurkundung des Hauptvertrags anwesende Makler, für den im Wege des Vertrags zugunsten Dritter ein eigener Provisionsanspruch gegen den Vertragsgegner seines Kunden begründet wird, ist dem Vertragsgegner nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo (vgl. jetzt § 311 Abs. 2 BGB) zur Aufklärung verpflichtet, wenn er Kenntnis davon hat, dass sein Kunde bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss unrichtige Angaben über den Zustand des Vertragsgegenstandes (hier: Hausbockbefall einer alten Jugendstilvilla) macht.

OLG Frankfurt 19. Zivilsenat
Provisionsanspruch des Maklers bei Aufhebung des Hauptvertrags
Ein Provisionsanspruch entfällt nur, wenn der Vertrag nachträglich wegen einer im Vertragsschluss selbst liegenden Unvollkommenheit wieder beseitigt worden ist, zum Beispiel durch Anfechtung oder Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechts.

Wird ein gesetzliches Rücktrittsrecht ausgeübt oder wird der Notariatsvertrag durch eine Aufhebungsvereinbarung rückgängig gemacht, bleibt der Lohnanspruch des Maklers davon grundsätzlich unberührt.

Der Provisionsanspruch entfällt mit Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht deshalb, weil im Kaufvertrag eine Maklerklausel aufgenommen worden ist, in der sich der Makler und der Käufer darüber einig sind, "dass dieser Vertrag durch Nachweis der Maklerin zustande gekommen sei und der Käufer sich im Wege eines echten Vertrages zugunsten Dritter im Sinne der §§ 328 ff BGB zur Vergütung einer Nachweis- und Vermittlungsprovision an die Maklerin in Höhe von 5% aus dem beurkundeten Kaufpreis zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer verpflichtete", und diese Klausel in den Kaufvertrag auch aufgenommen wurde.

 
OLG Düsseldorf 7. Zivilsenat:
Begründung eines Maklerprovisionsanspruchs und von Aufklärungspflichten des Maklers aufgrund der Aufnahme einer Maklerklausel in den notariellen Grundstückskaufvertrag
1. Wird vom Notar auf Veranlassung des Grundstücksmaklers ohne entsprechende Absprache mit den Kaufvertragsparteien die Maklerklausel:

"Der Käufer erkennt an, für die Vermittlung der Kaufgegenstände der Firma ..."" (Maklerfirma) "eine Maklercourtage iHv 6% des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer zu verschulden ..."

aufgenommen, so kann diese Klausel eine rechtsgeschäftliche Bedeutung nicht beigemessen werden.

2. Eine vom Makler ohne Absprache mit den Kaufvertragsparteien in den notariellen Kaufvertrag aufgenommene Maklerklausel ist nicht geeignet, die für eine Vereinbarung erforderlichen Willensübereinstimmungen zu ersetzen mit der Folge, daß es - wie bei einer Allgemeinen Geschäftsbedingung - nur noch der Auslegung der Klausel bedarf.

3. Der Ausnahmefall, daß der Makler im Termin anwesend ist, die Klausel vom Notar im Notartermin im einzelnen erläutert und von den Kaufvertragsparteien in Kenntnis der Bedeutung ihres Inhalts auch gegenüber dem Makler akzeptiert wird, liegt hier nicht vor.

Auszugehen ist daher davon, daß bei den Kaufvertragsparteien, mit denen die Aufnahme einer Maklerklausel nicht abgesprochen worden ist, durch das bloße Zuhören zum Verlesen des Vertragstextes nicht von einem vorhandenen Willen ausgegangen werden kann, rechtsgeschäftliche Erklärungen abzugeben, die nicht den zu beurkundenden Kaufvertrag betreffen.

4. Selbst unterstellt, die Klausel sei wirksam vereinbart, so schafft dieser Schuldanerkenntnisvertrag jedenfalls im Verhältnis von Makler und Grundstückserwerber kein Maklerverhältnis mit entsprechenden Aufklärungspflichten, so daß der Makler dem Käufer nicht aus einer Verletzung der sich aus einem Maklerverhältnis ergebenden Aufklärungspflichten haftet (hier: Aufklärungspflicht hinsichtlich der eingeschränkten Bebaubarkeit des verkauften Grundstücks).

BGH 3. Zivilsenat:
Maklerlohnanspruch: Provisionsanspruch des Nachweismaklers bei Unterlassen der Namhaftmachung der anderen Vertragspartei; Kausalitätszusammenhang bei Vertragsschluss 19 Monate nach Maklernachweis.
1. Zum Provisionsanspruch des Nachweismaklers, der den Namen des Vermieters nicht bekannt gegeben hat.

2. Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler.

OLG Dresden 8. Zivilsenat:
Maklerprovision: Beweislast für die Kausalität der Nachweistätigkeit des Maklers für den Abschluß des Hauptvertrages

Maklerprovision auch ohne Mitteilung des Veräußerers, Wegfall der Kausalitätsvermutung durch Zeitablauf.
Gemäß BGH Urteil vom 6.7.06 – III ZR 379/04 hat der Makler den Namen des Vermieters nicht bekanntgegeben. Der Provisionsanspruch des Maklers war deshalb nicht mehr Kausal weil zwischen dem Nachweis und dem Abschluß des Hauptvertrages nach einem Jahr die Vermutung eines Ursachenzusammenhangs für den Makler nicht mehr angenommen werden könne.

Die Kausalitätsvermutung bei einem zeitlichen Ablauf von mehr als einem Jahr kann nicht ohne Weiteres angenommen werden.

OLG Bamberg 6. Zivilsenat:
Nachweismaklervertrag: Beweislast für Vorkenntnis des Käufers und zusätzliche mitursächliche Information des Maklers. 
Gemäß § 652 BGB besteht ein Anspruch auf Mäklerlohn nur dann, wenn der Vertrag infolge des Nachweises des Mäklers zustande kommt. Bei einer Vorkenntnis des Käufers vom vermittelten Objekt ist dessen Nachweis durch den Makler nicht ursächlich, es sei denn, der Makler liefert eine zusätzliche für den Vertragsabschluss wesentliche, d.h. mitursächliche Information. Dabei trägt der Auftraggeber die Beweislast für seine Vorkenntnis. Ist diese Vorkenntnis erwiesen, obliegt es wiederum dem Makler, nachzuweisen, dass seine Tätigkeit gleichwohl mitursächlich war.

Holsteinisches Oberlandesgericht 14. Zivilsenat:
Vermittlungsmakler: Zustandekommen eines Maklervertrages durch schlüssiges Verhalten; Anforderungen an eine Provisionspflicht begründende Vermittlungsleistung.
Die Klägerin hat nach der Übergabe oder Übersendung ihres Exposes auch keine (wesentliche) Vermittlungsleistung erbracht, aufgrund derer von der Annahme des Vertragsangebotes durch die Beklagten ausgegangen werden könnte. Es ist bereits fraglich, ob eine Vermittlungsleistung der Klägerin hier eine Provisionspflicht der Beklagten begründen konnte, weil ausweislich der von der Klägerin gewählten Formulierung im Expose von der Vereinbarung einer Maklercourtage für eine Nachweisleistung auszugehen ist. Denn in dem Expose heißt es insoweit wörtlich: „Die Maklercourtage in Höhe von 5,25 % zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z. Zt. 16 % sind bei der Vertragsabschluss, aufgrund es von uns erbrachten Nachweises, verdient und fällig ...“. Dies kann jedoch dahinstehen, weil eine wesentliche Vermittlungstätigkeit der Klägerin nicht ersichtlich ist. Vermitteln im Rahmen des Maklervertrages ist das bewusste, finale Herbeiführen der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages (Peter Schwertner, Maklerrecht, 4. Aufl., 1999, Rn. 222 m. w. N.). Die Verkäuferin Frau A war hier jedoch von Beginn an gewillt, ihr Haus an die Beklagten zu veräußern. Es ist deshalb nicht erkennbar, dass die Klägerin auf die Zeugin A eingewirkt hätte, um den Vertragsschluss mit den Beklagten herbeizuführen. Allein die Anwesenheit des Zeugen C in einem weiteren Besichtigungstermin, die Beratung der Beklagten im Rahmen der Finanzierung, und die Wertermittlung der Immobilie des Beklagten zu 2) stellt jedenfalls kein Einwirken auf die Verkaufsbereitschaft der Zeugin A dar. Diese Tätigkeiten dienten allein dazu, den Abschluss des Hauptvertrages herbeizuführen, weil die Klägerin offensichtlich der Auffassung war, infolge von ihr erbrachter Nachweise und der Übergabe eines Exposés bereits eine Provision im Falle des Zustandekommens des Hauptvertrages verdient zu haben. Derartige weitere Tätigkeiten des Maklers allein begründen auch keinen Provisionsanspruch. Denn es liegt regelmäßig im eigenen Interesse des Maklers, auch nach einem erfolgten Nachweis an den weiteren Verhandlungen der Vertragsparteien beteiligt zu bleiben, weil er seine Provision nicht bereits durch die Nachweistätigkeit, sondern erst mit Abschluss des Hauptvertrages verdient (MüKo-Roth, BGB-Kommentar, 4. Aufl., § 652, Rn. 56; BGH NJW 1967, 1365, 1366).

OLG Bamberg 6. Zivilsenat
Nachweismaklervertrag: Beweislast für Vorkenntnis des Käufers und zusätzliche mitursächliche Information des Maklers

Gemäß § 652 BGB besteht ein Anspruch auf Maklerlohn nur dann, wenn der Vertrag infolge des Nachweises des Mäklers zustande kommt. Bei einer Vorkenntnis des Käufers vom vermittelten Objekt ist dessen Nachweis durch den Makler nicht ursächlich, es sei denn, der Makler liefert eine zusätzliche für den Vertragsabschluss wesentliche, d.h. mitursächliche Information. Dabei trägt der Auftraggeber die Beweislast für seine Vorkenntnis. Ist diese Vorkenntnis erwiesen, obliegt es wiederum dem Makler, nachzuweisen, dass seine Tätigkeit gleichwohl mitursächlich war.

OLG Frankfurt 5. Zivilsenat:
Vermutung einer Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für das Zustandekommen eines späteren Hauptvertrags.
1. Bei der Frage, ob ein Hauptvertrag von einem Maklervertrag erfasst ist, kommt es grundsätzlich auf das wirtschaftliche Ziel des Auftraggebers an.

2. Es gibt keine Vermutung, dass die Vermittlungstätigkeit auch für den späteren Hauptvertrag ursächlich wurde. Eine solche Vermutung ist anerkannt, wenn der Hauptvertrag in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang einer Vermittlungstätigkeit steht.

Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt 9. Zivilsenat:
Maklervertrag: Berufung auf den Einwand der Vorkenntnis
Der Auftraggeber kann sich gegenüber dem Makler in Anwendung der Rechtsprechung zu sogenannten Vorkenntnisklauseln (z. B. OLG Hamburg NJW-RR 1987, 175; OLG Düsseldorf OLG-R 1999, 301) auch dann nicht auf den Einwand der Vorkenntnis berufen, wenn er zwar nicht bereits im Maklervertrag, wohl aber später in einem Protokoll bestätigt, dass ihm das Grundstück vom Makler angeboten wurde.